立地条件や大きさなど、気に入った土地を見つけても、土地売買の手続きがわからない…と、二の足を踏んでしまう方も多いのではないでしょうか。注文住宅用の土地探しをはじめるなら、土地購入までの大まかな流れを理解しておくと安心ですよ。宮城県仙台市でもそのほかのエリアでも一般的な流れは変わらないので、見ていきましょう。
まずは土地探しの流れから
- 希望エリアを決める
- 建てたい家をイメージする
- 土地探しを業者に依頼
- 希望の土地が見つかったら、業者に事前確認を依頼
- 実際に現地などで土地を確認する
土地売買契約までの流れは？
その後、業者が土地について調査し、手続きなどが進んでいきます。この流れを抑えておくと、いざという時に慌てなくて済みます。
- 買付証明書（購入申込書、買付申込書等）を提出
- 住宅ローン事前審査
- 重要事項説明をうける
- 売買契約
では詳細を確認していきましょう。
買付証明書（購入申込書、買付申込書等）を提出
売主に対し「購入したい」という意思表示するために買付証明書（購入申込書、買付申込書等）という書面を提出します。購入希望金額や契約、引渡しの時期などの条件を記入して申込みをします。
仲介の場合、仲介人が買付証明書をもとに売主又は売主の仲介人と売買価格、引渡し時期などについて交渉をします。
買付証明書は、買主の購入意思を明確にするためのもの。売買契約ではありません。 よく聞く「商談中」とはこのことです。
住宅ローン事前審査
住宅ローンを利用する場合、この段階で金融機関に融資の事前審査の申込みをします。一般個人には基本的に土地融資は受けられない事になっていますが、自己所有の住宅を建てる場合は、土地に「先行融資」というかたちで住宅ローンが使えます。
この場合、建てる建物も、共同担保とする必要があります。後々の建物の住宅ローンの審査がNGになってしまう危険性を避けるため土地と建物を一緒にして住宅ローンを一本化することが多いようです。
重要事項説明をうける
売買契約の前に、宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について書面を交付し、説明するよう法律上義務づけられています。これが「重要事項説明書」。宅建業者が不動産売買における「重要事項」を買主に説明する必要があります。下記が主な重要事項となります。
- 登記簿記載の事項
- 都市計画法・建築基準法等の制限
- 代金授受の方法
- 契約解除
「重要事項説明書」専門用語が多いため、事前に重要事項説明書のコピーを入手し、隅々読んでおくとスムーズです。疑問点は納得いくまで宅地建物取引主任者に質問しましょう！
売買契約
土地売買契約の締結後は、契約書の記載内容に基づき、権利や義務を履行することになり、義務に違反すると違約金の支払いなども生じる場合も。特記事項（業者との取り決め）がある場合、口約束ではなくきちんと土地売買契約書に全て記載されているか確認しましょう。下記が売買契約書の主なチェックポイントになります。
- 売買面積
- 隣地や道路との境界
- 代金の支払時期、支払方法
- 引渡し時期
- 所有権移転登記
- 抵当権などの登記の抹消
- 公租公課等の負担
- 宅地建物取引主任者の記名・押印
売買契約書に署名・押印したら後戻りはできません。契約書をよく読んで内容を十分理解した上で署名・押印しましょう。また土地売買契約に必要なものも併せて覚えておくといいでしょう。
- 手付金（土地代の10％程度）
- 実印
- 仲介手数料の半金
- 収入印紙代（売買金額によって額面が異なります）
- 本人確認資料（運転免許証など）
いよいよ引き渡しへ
土地の引渡しは、土地代の残金やその他の費用の支払い、そして所有権移転登記の申請によって完了し、「引渡し確認書」をもって引き渡しとなります。
いががでしたでしょうか。「土地購入」も様々なステップがあり「面倒だなぁ…」と感じた方もいらっしゃると思いますが、大まかな流れや必要な手続きを事前に知っておくことでスムーズに契約できると思います。ぜひご家族の希望にマッチする土地と出会えるといいですね。
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