家探し真っ最中の方は、「今住んでいる家を売って、新しく購入したい」と考えている方もいらっしゃると思います。転勤や両親との同居、現在の住まいへの不満など、様々な理由で「住み替え」をする方にとって、家づくりと共に、「不動産売却」という大仕事も…。少しでも負担を軽くするためにも、「基本的な流れ」「ポイント」を抑えておくと安心ですね。
売却まで基本的な流れとは
不動産売却の流れは、大きく分けて６つになります。
- 相場調査・査定を依頼
- 媒介契約
- 売却活動
- 購入申込〜売買契約
- 決済・引き渡し
- 確定申告
では、この６カテゴリーについて、ポイントを含めてご説明したいと思います
相場調査・査定を依頼する
まずは、売却をしようとしている物件にどのくらいの価値があり、現状いくらで売れそうなのか予め大まかに知っておくことが大切です。建物の場合、立地、建物の広さ、敷地の広さ、築年数、建てたメーカーなどによっても相場は大きく変わります。
実際に査定・売却するとなった場合には「訪問査定」になりますが、急に見ず知らずの業者の人が訪問してくるのはちょっと…という方は、まずは「建てる窓口」でも不動産売却の相談ができるので、まずは気軽に来店ください。
媒介契約をする
次の段階で、買い手候補を募集してもらう不動産会社を決める契約を結びます。この契約が「媒介契約」。売り出し価格や売却できたときに不動産会社に支払う報酬、売却活動の内容についても、この契約を通じて決めていきます。
契約の種類は3つあります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
上記３つの違いについては「不動産情報にある一般・専任・専属専任の違いとは？」にて詳しく解説していますのでご覧ください。
売却活動をする
媒介契約の後は、いよいよ不動産会社による買い手募集がはじまります。ネットやチラシなどの広告掲載をして不動産売却の情報が開示されるため、購入希望者が土地や建物を見にくるようになります。
この際に、居住中の場合の内覧は、基本的に売主が立ち会うことになります。その際のポイントを抑えておきましょう
- 見学は週末が多い。不動産会社と日程調整や手配を行っておく
- 何より見栄えは大事。室内、外回りなど隅々まできれいに掃除しておく
- 明るく清潔感ある雰囲気を演出する
- 特にキッチンや洗面など水廻りをきれいにしておくと好印象！
居住中の場合には片付けは大変ですが、可能な限りきれいにしておきましょう。掃除をする時間が取れない方は。プロに任せましょう。クリーニング代の数万円は「損して得取れ」の場合も。クリーニング業社への依頼をぜひ検討してみましょう。
購入申込〜売買契約
購入希望者が現れると、不動産会社の担当者を通じて「購入申込書」を受け取ります。
- 売買価格
- 支払い条件
- スケジュール
- 融資の利用予定
これらの希望条件を確認して、不動産会社を通じて調整します。そして、売主と買主が合意した場合は売買契約の準備・手続きへ。売買契約書には、売買価格、売買する不動産に関する情報、引渡し時期などが明記され、売買契約は、一般的に売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって行います。
決済・引き渡し
売買契約後、決済となります。手付金を差し引いた売買代金の残代金を受領し、引き渡し日を基準として固定資産税や管理費（マンションの場合）等の清算を行い、引き渡し日に売却する不動産の引渡しとなります。
売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合は、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要となります。手続きには時間を要するため、前もって金融機関に確認しておきましょう。決済時に行う「所有権移転登記」等の申請は登記を代行する司法書士に依頼することとなります。
引渡し日に合わせて、引越し業者の手配も必要です。
確定申告をお忘れなく！
最後に、確定申告が必要か、確認をお忘れなく！不動産売却によって利益を得た場合、つまり購入価格より売却価格の方が高かった時に、翌年の確定申告が必要となります。利益に対して「譲渡所得税」を納めます。
但し、マイホームにおいては、3000万円の特別控除の特例や所有期間が10年を超えている場合、3000万円控除後の譲渡所得に軽減税率が適用されます。また、不動産売却によって損失が出た時は、その譲渡損失の金額について、他の所得との損益通算および譲渡年の翌年以降3年内の総所得金額等から繰越控除ができます。
確定申告は、税金を払わなくてはいけない…と思いがちですが、結果として納税額が少なくなることも。大切な手続きとなりますので確認をしましょう。
基礎知識があれば安心！
住み替えの場合は同時進行で新居との手続きが必要なものもあり大変ですが、ぜひプロに任せて納得の住み替えを実現しましょう。ネット検索をすると、一括査定などで想定外に高い金額を提示してくる不動産会社もありますので、注意が必要です。基礎知識から丁寧にご説明いたしますので、まずは「建てる窓口」へお立ち寄りくださいね。
宮城県・仙台市での家づくりに関する相談は建てる窓口へ
今回ご紹介させて頂いた内容についてもっと詳しく知りたい方、ぜひ「建てる窓口」へご相談ください。
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