注文住宅を購入する場合、住宅ローンの融資が始まる前に土地購入の費用や建築に着工するための費用などのまとまった資金が必要になります。このタイミングで利用できるのが「つなぎ融資」です。
建築に必要な資金を建て替えて、住宅ローンの融資が始まるまでつなぎの役割をする「つなぎ融資」。詳しく解説します。
つなぎ融資とは？
つなぎ融資とは、注文住宅を購入して住宅ローンが開始されるまでの期間に一時的に利用する融資のことをいいます。住宅ローンの融資が決定しているという条件下でのみ利用でき、住宅ローンとは別に契約します。使い道も「土地取得資金」や「建物建築資金」などに制限されています。
つなぎ融資の返済は住宅ローンのように一定額返済するのではなく、住宅ローンの融資が実行される時にその融資を利用して一括で返済します。
住宅ローンとの違い
つなぎ融資と住宅ローンの違いは「融資されるタイミング」です。
住宅ローンは住宅の引渡しのタイミングで融資が実行されます。そのため、住宅ローンは引渡し前に支払う必要がある土地の購入費用や工事の着手金には利用できません。つなぎ融資は、住宅の引渡し前の住宅ローンの融資が始まる前に必要となる費用を融資するものです。
住宅が完成する前に利用するのが「つなぎ融資」、住宅が完成して引き渡してから利用するのが「住宅ローン」です。
分割融資とは？つなぎ融資との違い
住宅の引渡し前に必要な費用を用意する方法としてつなぎ融資の他に、分割融資があります。
分割融資とは、住宅ローンの総額を複数回に分けて受け取る融資です。通常の住宅ローンは引渡しの際に融資が行われますが、分割融資なら引渡し前のタイミングでも受け取ることができるので、土地の購入費用や工事の着手金にも利用できます。
分割融資は、土地や建物を担保に借り入れを行います。
つなぎ融資のメリット
つなぎ融資を利用することで、住宅の引き渡し前に必要となる費用を準備しなくても建築を進めることができます。自己資金の準備の時間を割くことなく、購入したいタイミングで土地の購入と建築を進めることができます。特にも、現在の住宅を売却する前に、新たに注文住宅を購入する「買い先行」の場合、つなぎ融資を利用すれば自己資金を準備せずに新居を購入できます。「買い先行」には仮住まいを探す必要がなく、新居に引っ越した後に現在の住宅を空き家状態で売却ができるというメリットもあります。
つなぎ融資のデメリット
つなぎ融資は住宅ローンとセットで契約するのが一般的ですが、つなぎ融資を利用できる金融機関が限られているため、住宅ローンの選択肢が狭まってしまいます。
また、つなぎ融資は住宅ローンと比較すると、金利が高く設定されています。住宅ローンの融資実行までの借入期間が長くなると利息の負担も大きくなるので注意が必要です。
利息の返済方法
つなぎ融資は、住宅ローンが融資される時にまとめて返済しますが、利息については支払うタイミングを以下の３つのパターンから選ぶことができます。
①つなぎ融資借り入れ時に一括で支払う
つなぎ融資の利息は、借入時に一括で支払うことができます。一括で支払うことで住宅ローン借入金額につなぎ融資の利息が含まれなくなりますので、住宅ローンの返済の負担も軽減できます。また、一括で支払うことによってつなぎ利息が低くなります。
②利息だけを、住宅ローン実行前まで毎月返済する
つなぎ融資は利息分だけを、住宅ローンの融資が実行されるまでの期間に分割して毎月支払うこともできます。一括で支払う際と同様に、住宅ローン借入金額につなぎ融資の利息が含まれなくなりますので、住宅ローンの返済の負担を軽減できます。
③住宅ローン融資実行時に、つなぎ融資元金とまとめて支払う
つなぎ融資の元金は住宅ローンの融資が実行される時に返済するので、そのタイミングで利息も一緒に支払うことができます。利息を別に支払う必要がないため、住宅ローンが始まるまでの負担がなくなりますが、住宅ローンの借入額が大きくなってしまいます。
つなぎ融資を利用する際の注意点
つなぎ融資を利用する際に注意してほしいポイントが３つあります。
①住宅ローン控除の対象にならない
つなぎ融資は、住宅ローン控除が利用できません。住宅ローン控除は、新築または取得の日から６カ月以内に物件に居住し、12月31日まで住み続けることが利用条件となっています。つなぎ融資は住宅ローンが始まる前に利用するものですから、住宅ローン控除の対象になりません。
②住宅ローンとは別に諸費用がかかる
住宅ローンを利用するためには、印紙代や事務手数料、融資事務手数料などの諸費用がかかります。つなぎ融資を契約する際にもこの諸費用がかかります。つなぎ融資は、住宅ローンとは別に契約を結ぶため、改めて事務手続きに関わる費用が必要となります。
③利用できる内容は金融機関によって異なる
つなぎ融資は全ての金融機関で利用できるわけではなく、利用できる金融機関が限られています。つなぎ融資は住宅ローンとセットで契約するのが一般的ですので、つなぎ融資を利用する可能性がある場合は、住宅ローンを選ぶ際につなぎ融資が利用できるかをも確認する必要があります。金融機関によって複数回の入金を希望する場合は受取回数や一回あたりの上限金額が決められていることもありますので、事前に確認するとよいでしょう。
まとめ
つなぎ融資を利用することで、資金が十分に準備できていない状態でも住宅を購入することができます。ただし、融資額が増えるだけでなく、利息の支払いや事務手続きに必要となる諸費用などの負担も増えることを理解しておきましょう。つなぎ融資を利用する際は、住宅ローンと合わせて資金計画を立てていく必要があります。
メリット・デメリットを理解した上でつなぎ融資を上手に利用し、希望するマイホームの購入を進めていきましょう。
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