現在、住宅が立っている土地でも、建て替えができないケースがあることをご存知でしょうか？ 土地や中古住宅を探している時、「再建築不可」という記載を目にしたことがあるという方も多いでしょう。建て替えができない「再建築不可物件」とはどのような土地が対象になっているのでしょうか。詳しく解説します。
目次（本記事の内容）
建て替えができない「再建築不可物件」とは？
建築基準法により、建て替えができない住宅を「再建築不可物件」と言います。
建築基準法は時代に合わせて法改正されます。そのため、古い建物は当時の基準で建築されており、今住んでいる住宅でも現在の建築基準法に適合していない場合があります。
建て替えができないケースに多いのは「接道義務」を満たしていない土地です。
「接道義務」では、幅が４m以上の道路に２ｍ以上敷地が接していない土地は、原則として家を建ててはいけないという決まりになっています。
接道義務がある理由
接道義務はその家の住人と地域の皆さんが安心して生活できるように定められたものです。
火災や急病人が発生した際に緊急車両などが通行できるようにするために、道路に面する通路が２ｍ以上求められています。また、災害時の避難経路を確保する意味もあります。地震の際には避難経路の確保だけではなく、二次災害として火災が起きた際に消火活動を行う際にも必要になります。
建て替えができない土地にも例外がある
建て替えができない土地でも例外として再建築が可能になるケースがあります。
それは、接している道路の幅が４ｍ未満の土地でも、敷地を後退させて再建築を可能にする「セットバック」という方法です。道路の中心線から２ｍの位置まで建物を立てずに土地を空けることにより、道路の中心線から両側に２ｍの空きができるため再建築が可能となります。
また、建て替えができない住宅でもリフォームやリノベーションは可能です。
接道義務を満たしているか確認する方法
接道義務の対象となる道路は、建築基準法で認められている道路であれば公道でも私道でも関係ありません。また、見た目は道路でも建築基準法では道路と認められていないケースもあります。
建築基準法で認められている道路かどうかを確認したい場合は、市町村役場や区役所等の担当部署で調べることができます。自治体によってはホームページ等で公開している場合もありますので、まずは担当部署に問い合わせてみるとよいでしょう。
再建築不可物件を購入する際の注意点
再建築不可物件は、一般的な住宅に比べて安い価格で販売されています。安く購入した分、リフォームに費用をかけて理想のマイホームにしたいという方にはオススメの物件といえるでしょう。
但し、再建築不可物件が安い理由は建て替えができないだけではないかもしれませんので、注意が必要です。再建築不可物件は、建物自体も古いものになりますので耐震性・耐熱性の工事が必要になる可能性が高くなります。
また、インフラ状況の確認することも重要です。インフラ状況はリフォームや改修工事をする際に関わってきますので、電気・ガス・水道は通っているか、通っている場合はどこを通っているかを確認しましょう。
そして、住み心地が左右される風通しや日当たりも確認することも大切です。広い道路に接していないということは、周囲に住宅が密集していることが多いです。風通しや日当たりが悪いと湿気がたまりやすくなりますので、購入前に必ず確認しておきましょう。
再建築不可物件を相続する場合の注意点
家族や親族から古い家を相続する・相続する予定という方も少なくないでしょう。相続した後、建て替えをして住もうと思っていたら、再建築不可物件だったというケースもあるようです。自治体によっては、建て替えできない土地に対する条件が緩和されていることもあるようですので、役所や県市区の専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
建て替えができない土地の問題は、安い物件を購入する際や相続の際に起こる可能性が高いです。購入前や相続する前に、自治体や建築の専門家等に相談するとよいでしょう。また、「セットバック」など、建築可能になる場合もありますので、事前に専門家への相談をオススメします。
建てる窓口でも、建て替えができない土地に関する相談を受け付けています。この土地は大丈夫だろうか…、心配な方は建てる窓口へお気軽にご相談ください。