土地の購入の際によく出てくるワード「建ぺい率」「容積率」。どんな意味かご存知でしたか？土地や建築に詳しくない方にとっては、言葉は聞いたことがあるけど、意味はよくわからない…という方も多いでしょう。宮城県・仙台市でご相談いただく方もわからないという声をよくいただきます。
今回は「建ぺい率」「容積率」について簡単にまとめてみたいと思います。
目次（本記事の内容）
建ぺい率って何？
建ぺい率を簡単に表現すると「この土地については、この大きさまでの建物を建築できる」という行政が定める指標です。すべて漢字で書くと「建蔽率」。この「蔽」は「おおう」という意味。つまりその土地を建物がおおう率＝「土地（敷地）の面積と、そこに建築される建物面積の割合」のことです。例えば、住まいを100㎡の土地に建てようと思った時に、仮に建ぺい率が60％だとすると、「建築面積が60㎡以内になるように建てる必要がある」ということです。
建ぺい率の計算式は、建ぺい率（％） ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
ここでチェックしたいのが、建ぺい率の対象となる建築面積の意味。これは「建坪（たてつぼ）」といわれる「建物を真上からみたときの水平投影面積」を指します。「建坪」は延床面積（1階と2階の合計面積など）ではありません。一般的な1階と2階が同形の住宅、あるいは1階のほうが広い住宅であれば、「1階の面積＝建築面積」と考えてOK。庇などは含まれません。
容積率って何？
続いて土地購入の際によく聞くワードの「容積率」についてです。こちらは「敷地の面積と、建物の延べ床面積（全フロアの合計面積）の割合」のこと。建築面積を抑えて、代わりに建物の背を高くしようという理屈は残念ながらNGとなります。延べ面積は建物の各階の床面積の合計になりますが、容積率の計算の際は、「ある一定条件に合う地階の床面積は含まない」などの規定があり、実際の延べ面積より小さい数値になるケースもあります。
容積率の計算式 容積率 ＝ 延べ床面積（※） ÷ 敷地面積 × 100
※各階の床面積の総合計
例えば、敷地の広さが100㎡で、容積率が80％の場合を考えてみましょう。この場合、仮に1階、2階をそれぞれ延べ床面積40㎡の建物を建てる場合や、1階を40㎡、2階を30㎡などは可能ですが、3階部分に20㎡をプラスした場合はオーバーとなり違法建築となってしまいます。
なぜ建ぺい率や容積率が必要なの？
建ぺい率と容積率の上限は、行政によってエリアごとに指定されています。「大きな土地を買ったから、大きな家が建てられるわけではない」ということがわかり、ちょっと残念に感じた方もいらっしゃるかもしれません。しかし、もし、建ぺい率や容積率の上限が何も決められていなかったら…閑静な住宅街に急に高層の住宅などが並ぶなど、みんなが好きなように建物を建て、都市計画や景観を無視した建物が乱立し、日当たりが悪く、統一感のない街並みが生まれてしまうかもしれません。建ぺい率や容積率には、美しく、安心・安全の街をつくるための規制であり、とても大切な役割があります。
ほんの少しでも基礎知識があると、土地購入の際に「どのくらいの建物が建てられるのか」イメージしやすくなると思います。ぜひ、宮城県や仙台市で土地購入を検討している場合の参考にしていただければと思います。
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