知っておきたい「建ぺい率・容積率」

土地の購入の際によく出てくるワード「建ぺい率」「容積率」。どんな意味かご存知でしたか?土地や建築に詳しくない方にとっては、言葉は聞いたことがあるけど、意味はよくわからない…というのは当然のことです。

今回は「建ぺい率」「容積率」について簡単にまとめてみたいと思います。

建ぺい率って何?

建ぺい率を簡単に表現すると「この土地については、この大きさまでの建物を建築できる」という行政が定める指標です。すべて漢字で書くと「建蔽率」。この「蔽」は「おおう」という意味。つまりその土地を建物がおおう率=「土地(敷地)の面積と、そこに建築される建物面積の割合」のことです。例えば、住まいを100㎡の土地に建てようと思った時に、仮に建ぺい率が60%だとすると、「建築面積が60㎡以内になるように建てる必要がある」ということです。

建ぺい率の計算式は、建ぺい率(%) = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

ここでチェックしたいのが、建ぺい率の対象となる建築面積の意味。これは「建坪(たてつぼ)」といわれる「建物を真上からみたときの水平投影面積」を指します。「建坪」は延床面積(1階と2階の合計面積など)ではありません。一般的な1階と2階が同形の住宅、あるいは1階のほうが広い住宅であれば、「1階の面積=建築面積」と考えてOK。庇などは含まれません。

容積率って何?

続いて土地購入の際によく聞くワードの「容積率」についてです。こちらは「敷地の面積と、建物の延べ床面積(全フロアの合計面積)の割合」のこと。建築面積を抑えて、代わりに建物の背を高くしようという理屈は残念ながらNGとなります。延べ面積は建物の各階の床面積の合計になりますが、容積率の計算の際は、「ある一定条件に合う地階の床面積は含まない」などの規定があり、実際の延べ面積より小さい数値になるケースもあります。

容積率の計算式 容積率 = 延べ床面積(※) ÷ 敷地面積 × 100

※各階の床面積の総合計

例えば、敷地の広さが100㎡で、容積率が80%の場合を考えてみましょう。この場合、仮に1階、2階をそれぞれ延べ床面積40㎡の建物を建てる場合や、1階を40㎡、2階を30㎡などは可能ですが、3階部分に20㎡をプラスした場合はオーバーとなり違法建築となってしまいます。

なぜ建ぺい率や容積率が必要なの?

建ぺい率と容積率の上限は、行政によってエリアごとに指定されています。「大きな土地を買ったから、大きな家が建てられるわけではない」ということがわかり、ちょっと残念に感じた方もいらっしゃるかもしれません。しかし、もし、建ぺい率や容積率の上限が何も決められていなかったら…閑静な住宅街に急に高層の住宅などが並ぶなど、みんなが好きなように建物を建て、都市計画や景観を無視した建物が乱立し、日当たりが悪く、統一感のない街並みが生まれてしまうかもしれません。建ぺい率や容積率には、美しく、安心・安全の街をつくるための規制であり、とても大切な役割があります。

ほんの少しでも基礎知識があると、土地購入の際に「どのくらいの建物が建てられるのか」イメージしやすくなると思います。ぜひ、これからの土地購入の参考にしていただければと思います。

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