不動産の物件の中には、他殺や自殺といった過去の出来事があった物件、いわゆる「事故物件」が存在します。今回、その告知ルールの改正案ガイドラインが国交省から発表されました。賃貸物件においては3年の告知義務が盛り込まれるなど、具体的な動きもあります。その概要を見ていきましょう。
原則「自然死」には告知義務はない
今回出された案では、「買主・借主が契約締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるもの」が告知の対象とされています。そのため、老衰・病死などの自然死、転倒などからくる不慮の事故も告知の範囲外となります。ただ、例えば自然死ではあったものの発見が遅れて、いわゆる特殊清掃などが行われた場合は、告知が必要となります。
対象物件は居住用不動産
ガイドラインの対象は戸建やマンションの物件となります。個別の居室スペースだけでなく、「ベランダ等の専用使用が可能な部分」「共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分」も含めて適用範囲とされています。そのため、隣接住戸や前面道路での事故、事件があっても、告知の対象には含まれません。とはいえ、隣接する住戸であった場合、まったくそのことに触れないわけにもいかないので、そこは不動産仲介業者によりケースバイケースといえるでしょう。
何がいつまで告知の対象？
さて、告知対象はどこまでになるのでしょうか？今回のガイドラインでは「事案の発生時期、場所および死因」が告知すべきこととして挙げられています。死因は他殺・自殺・事故死の別のことを指しますが、原因が不明な場合には、そのまま不明と説明されるでしょう。
賃貸借の場合の告知期間については、おおむね3年間とありますが、売買の場合は明記がありません。これは、考え方を示すうえで参照すべき判例や取引実務等が、現時点においては十分に蓄積されていないためです。今後、事例や判例が出てくれば、こちらのガイドラインも見直しがなされていくと考えられるため注目です。
トラブルの未然防止のためのガイドライン
今回のガイドラインはトラブルの未然防止の観点から、現時点において妥当と考えられる一般的な基準が示されるようになっています。今後新たな判例や実際の取引の変化を踏まえるとともに、社会情勢や人々の意識の変化に応じて、適時に見直しも行われるとのこと。いずれにしても、説明を受ける買主・借主側が情報を知った上で、売り主/貸主と不動産業者との三方向でトラブルを防ぎながら認識の摺合わせが進む手引きといえそうです。
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