セットバックとは?

道路の決まり、知っていますか?

建築基準法において、住宅用の土地は道路に面している必要があり、これを接道義務といいます。そして、その道路は4m以上の幅があり(場所によっては、6m以上)、土地と2m以上接している必要があります。行政としては、防災の面から、万が一の時に救急車や消防車などがスムーズに住宅地に入っていけるようにこのような基準になっています。

この法律は昔からあったわけではなく、今でも1間(1.8m)、2間(3.m)の幅の道路など以前の基準の道路(狭あい道路)もいまだに多く存在します。そこへいきなり「道路の幅を広げるので家を建て替えてください」とは言えないので、建て替えの段階で道路幅が4m確保できる位置まで土地を後退して(セットバック)して家を建ててください」という条件がつくことになります。このような道路を「法42条2項道路」や「みなし道路」といいます。そして現状の道路幅が4mに満たない道路に面している土地の販売の際には「要セットバック」という表記が広告や契約書に記載する決まりになっています。

セットバックの方法は?

両側が宅地の場合

同じ幅だけセットバックします。例えば、現状3mの道路の場合、道路の中心線から2mずつで4mの道路幅を確保できるので、片側0.5mずつ下がることになります。その際に、反対側の建物がすでにセットバックしているかどうかの確認をしておいたほうがよいでしょう。すでに境界線を下げているかどうかで道路の中心線が異なるので、わかりにくいときには役所の建築宅地課等へ確認をしておきましょう。

片側が河川などで片側が宅地の場合

例えば3mの道路が河川に面している場合、河川の側を動かすことができないので、宅地側が1m下がって道路幅を確保することになります。

セットバックで気を付けるポイント

建て替えはどうする?

セットバックの古家つき土地でも建て替えはできます。ただし、セットバック後の敷地の中で建物を建てることになるため、広さや形が希望通りになるか事前に確認したほうがいいでしょう。建ぺい率や容積率もセットバック後の広さで計算されるので注意しましょう。

「再建築不可」という物件は?

道路幅の問題ではなく、接道が2m未満の物件や、そもそも建築基準法の道路に接していない物件のことです。ですので、住宅を建てるのが目的であれば購入は見送りましょう。

購入検討中の土地が「セットバック済」?

購入検討している土地がセットバック済という表記だった場合も確認したいポイントがあります。接道部分すべてでセットバックが済んでいるかという点です。不動産会社や建築士へ相談し、建築宅地課等で確認してもらいましょう。

セットバックした土地は行政が買い上げ?

それまでは使えていた土地なのに、自分の所有になって使えなくなったとなればせめて買い上げて欲しいという気もちもわかります。しかし現在は寄付や無償提供がほとんどで、セットバック部分の買い上げは残念ながら稀なことのようです。

セットバックの費用は?

セットバックの場合、道路の舗装費用や調査費用が発生するケースもあります。その費用を行政が負担してくれるのか、仙台市の場合、寄付した場合は市が後退部分について分筆、地目変更、所有権移転登記手続き、舗装等の整備工事を行っています。

いかがでしたか?

家を建てると同時に地域の街並みつくりにも関わるセットバックについてお伝えしてきました。土地とともにそこに接している道路についても確認することが大切です。道路の種類などがわからない場合は、その敷地又は道路がある役所の街並み形成課などに備えつけの「都市計画縦覧システム」や「指定道路網図」などにより確認してみてくださいね。

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