住宅ローンを申し込む際、審査時に設定される「審査金利」という金利があることをご存知でしょうか？ いくらまで利用できるかが決まる住宅ローンの審査において、「審査金利」はとても重要なポイントとなります。
今回は住宅ローンの「審査金利」と審査を通るための注意点について解説します。
審査金利とは？
審査金利とは、銀行やローン会社などが住宅ローンをいくらまで貸し出しできるかを審査する際に使用する金利のことをいいます。
実際に住宅ローンを利用する際に設定される金利「借入金利」より、高めに設定されます。一般的に金融機関は審査金利を３～４％程度に設定していると言われていますが、実際に何%で審査しているかは公表されていません。
審査金利が「借入金利」より高く設定されているのには理由があります。
それはお金を貸した後、金利が上昇した時に高い金利でもローンの返済が可能かどうかを判断するためです。金融機関は、返済が難しい金額・利息で貸し出すことがないよう、実際の金利より高い金利を想定して審査を行います。
借入できる金額はどう決まる？
借入可能額を算出するために、必要になる目安が返済比率です。「返済比率」とは、住宅ローンの年間返済額と年収の比率のことで、多くの金融機関では住宅ローンの審査として返済比率の上限を25～35％としています。
例えば年収700万円の場合、
- 返済比率が25％なら、年間返済額は175万円（毎月の返済額は145,833円）
- 返済比率が30％なら、年間返済額は210万円（毎月の返済額は175,000円）
- 返済比率が35％なら、年間返済額は245万円（毎月の返済額は204,166円）
となり、返済比率を高く設定するほど、年間・毎月の返済額は大きくなります。
そして、この年間返済額をもとに、借入可能額が算出されます。
計算式は以下の通りです。
借入可能額＝年間返済額÷12÷「100万円あたりの返済額（※）」×100万円
※「100万円あたりの返済額」とは、100万円を〇年間、金利〇％で返済する時の毎月の返済額です
※各金融機関で計算式が異なる場合があります
住宅ローン審査のポイント
住宅ローンの借入可能額は「返済比率」「融資率」「借入限度額」「担保価値」「個人の属性」などから総合的に判断されます。
審査は、本人の自己申告をもとに行われる「事前審査（仮審査）」と書類提出などをもとに行われ、最終的な融資の可否を判断する「本審査（正式審査）」の二段階で行われます。
どちらの審査も見られるポイントは大きく変わりませんが、落ちる理由に少し違いがあるので注意が必要です。
事前審査に落ちる理由は
- 過去に支払いを遅延したことがある
- 転職直後で勤務年数が短い
- 他に借り入れがある
- 借入額が大きい
- 個人事業主などで収入が不安定
- 完済時の年齢が80歳以上
などがあります。
本審査に落ちる理由は
- 健康状態に問題がある
- 購入する担保の価値が低い
- 事前審査の申告内容と本審査の提出書類の内容が異なる
- 仮審査から本審査までに転職をした
などがあります。
ご紹介した審査に落ちる理由が、審査を通過するための重要なポイントとなりますので、申し込みの際には十分に注意しましょう。
まとめ
マイホームを購入する際は、住宅ローンでいくら借りられるかどうかで計画が大きく変わってきます。審査金利をはじめとする審査基準や借入可能額は金融機関によって異なりますので、複数の金融機関に審査を依頼して条件の良い住宅ローンを選ぶとよいでしょう。
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