建売住宅と聞くと、完成している建物の販売を想像する方も多いでしょう。しかし、建売住宅は「土地と建物をセットで販売している新築分譲住宅」のこと。完成物件が建売住宅ではなく「建売住宅を見学に行ったら更地だった！」というケースもあるのです。
今回は「建売住宅」の基礎知識と、形態ごとのメリット・デメリットも抑えておきましょう。
建売住宅の販売形態は３つ！
建売住宅は、大まかに分けて３つの形態に分類されます。
- 完成済みの「建売住宅」
- 更地や建築中。未完成の「建売住宅」
- 建築条件付き宅地(イージーオーダー住宅)
完成済みの「建売住宅」
建築工事が完了して建物が完成している状態で、多くの方が想像する建売住宅のことです。
建築確認検査機関による完了検査に合格して｢検査済証｣が発行された日を完成日となります。
検査済証が発行されて1年間は､｢新築｣として建売住宅として販売できますが、1年を越した場合は､｢新築｣ではなく｢未入居住宅｣として販売されることになります｡
メリット・デメリット
完成済みの建売住宅のメリットは、外観から生活空間まで出来上がっている状態なので､物件そのものを見学できることです。実際の生活空間や動線、キッチンなどの仕様も隅々確認しながら、じっくり購入を検討できるので安心です。
デメリットをあげるとすると、間取りや仕様変更ができないことや、床下､壁内､屋根裏などは隠れてしまうので、住宅診断の専門知識がない素人には良し悪しの判断が難しい部分もあります。
更地や建築中。未完成の「建売住宅」
建築工事前の更地であったり、既に建築工事が開始されているが未完成の段階で販売しているケースについて説明します｡
更地＝土地販売とイメージするかもしれませんが、建築確認検査機関で確認済証を取得している物件であれば､新築分譲住宅(建売住宅)として販売されます｡
建売住宅の完成日とは､建築確認検査機関による完了検査に合格して｢検査済証｣の発行日のこと。確認済証を取得してから検査済証が発行されるまでの期間や、建築工事が完了していても検査済証を取得前であれば､未完成の建売住宅として販売されています。
メリット・デメリット
建築現場を確認できるため、完成物件では隠れてしまう部分も工事中に確認できるので安心感が備わります。
未完成のため間取りなどは多少の変更がききそうですが、既に建築確認検査機関の確認済証を取得して｢建売住宅｣として販売されているため､間取り変更や仕様変更ができないことが多いため注意しましょう。
しかし、間取り､設備仕様､外観や内装のカラー､価格に含まれる標準仕様､オプション工事などを書類や口頭で確認しなくてはいけないので、しっかり確認しないと完成後にトラブルになることも。広告図面だけでなく､設計図面､仕様書､外観パース図も隈なくチェックしましょう。
建築条件付き土地（イージーオーダー住宅）
土地の売主が指定した建築会社で新築しなければならないという条件で､土地の売買契約を締結する形式です｡新築分譲住宅(建売住宅）として販売するには､建築確認検査機関で確認済証を取得している必要があり､広告媒体には､「建築確認番号」が記載されます。ほとんどが、建築確認を未取得で、｢建築条件付き土地｣としての土地販売となり、「イージーオーダー住宅」とも呼ばれることがあります。広告としては下記のように出されていることがあります。
【プラン例】
土地価格2000万円＋参考プランの建物本体価格1500万円＝総額3500万円
メリット・デメリット
建築確認は取得前のため、間取りの自由度は高めです。注文住宅と完成した建売住宅の良いとこどりともいえるでしょう。
しかし建築会社が指定されているため｢工法｣や｢設備仕様｣を変更できなかったり、決まった間取りの中から選ぶケースもあります。土地を仕入れて建築確認を取得するまで間だけ｢建築条件付き宅地｣として販売しているケースもあり､間取り変更ができないケースもあります｡注文住宅とは異なることを理解しておきましょう。
また､売主によっては､土地を仕入れて建築確認を取得するまでの期間だけ形式上｢建築条件付きの売地｣として販売するケースもあり、この場合だと、間取りのプラン変更は厳しくなるため注意が必要です｡
まとめ
「建売住宅」といっても、完成物件だけではないため、気になった物件があったらまずは「完成日」から完成済みか未完成か、といった部分から形態をチェックしてみるとよいでしょう。建てる窓口では、建売住宅を検討中の方の相談も歓迎です。ぜひお気軽にご来場ください。
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